بررسي قدرت خريد مسكن در نقاط مختلف جهان، دنيای اقتصاد

صاحب‌خانه شدن به عنوان نشانه‌اي از ثروتمند شدن، همواره از اهداف مردم و خانواده‌ها در هر نقطه از جهان بوده‌است. به همين دليل اين موضوع از اهداف و سياست‌هاي كلي دولت‌ها در كشورهاي مختلف نيز به شمار مي‌رود. صاحب‌خانه شدن در سراسر دنيا بعد از جنگ جهاني دوم سير صعودي داشته است.

ايجاد شهرك و شهرهاي اقماري در اطراف شهرهاي بزرگ، توسعه مسكن در زمين‌هاي ارزان و سياست‌هاي ديگر دولت‌ها از جمله عواملي است كه به اين سير صعودي كمك كرده است. اين سياست‌ها باعث شده تا استانداردهاي زندگي طبقه متوسط بهبود يابد. يكي از مهمترين عوامل در تعيين اين استانداردها، صاحب‌خانه بودن است.

اما در سالهاي اخير قيمت مسكن در بعضي كشورهاي جهان چنان افزايش يافته كه ديگر خريد مسكن در اين كشورها از قدرت و توان مردم خارج شده است. اين قيمت بالا و عدم توان خريد مسكن، پيامدهاي اجتماعي سنگيني را همراه داشته است. در بازارهايي كه تورم فوق‌العاده‌اي در قيمت مسكن در آنها وجود دارد، استانداردهاي زندگي ثابت و پايدار نيست. به همين دليل نمي‌توان براي بهبود اين استانداردها در سطح كلان برنامه‌ريزي كرد.

هر سال در آمريكا موسسه‌اي بين‌المللي كه كار تحقيقات مسكن و ساخت و ساز را در داخل اين كشور و جهان انجام مي‌دهد، گزارشي نموداري و تحليلي درباره قدرت خريد مردم براي خريد مسكن در نقاط مختلف دنيا تهيه مي‌كند.

در اين مقاله خلاصه گزارش سال 2007 اين موسسه را درباره بازار مسكن در استراليا، كانادا، ايرلند، نيوزيلند، انگليس و آمريكا مي‌بينيد. دليل اينكه وضعيت و قدرت خريد مردم براي خريد مسكن در اين چند بازار مورد بررسي قرار گرفته اين است كه بازار مسكن در اين چند كشور در سالهاي اخير دچار تحول عمده‌اي شده و فراز و فرودهاي زيادي را تجربه كرده‌است.

يكي از مهمترين نتايج عمده و ساده‌اي كه در نتيجه اين تحقيق به دست آمده اين است كه مصرف‌كنندگان و خريداران مسكن خودشان با تحليل بازار، سرمايه‌ خود را از بازارهاي گران‌قيمت‌تر به بازارهايي مي‌برند كه ارزان و البته كوچك‌تر است. اين واقعيت در كنار گسترش و توسعه ابزار و نظام ارتباطاتي و مخابراتي، موانع موجود بر سر راه توسعه الگوي گسترده‌تر شهري و شهرنشيني را دربرداشته است. اين موضوع به ويژه در آمريكا بيشتر از بازارهاي ديگر مشهود است.

دكتر دونالد براش يكي از نويسندگان و تهيه كنندگان اين گزارش كه خود از مديران بانكي و مدير مركز تحقيقات مديريت منابع در نيوزيلند است در مقدمه اين گزارش نوشته است، قدرت خريد مردم در بازار مسكن نتيجه يك عامل است و آن ميزان محدوديت‌هاي مصنوعي است كه دولت‌ها در زمينه تامين زمين براي ساخت مسكن ايجاد مي‌كنند. اين موضوع در بازار آمريكا مشهودتر است. در آمريكا، كشوري كه جمعيت پراكنده و در حال نقل و انتقال زيادي دارد و نرخ بهره هم در آن در سطح معمول است، شهرهايي مانند پيترزبرگ، آتلانتا و هوستون وجود دارد كه مسكن در آن كاملا در دسترس مردم و هم‌سطح قدرت خريد آنهاست. در اين شهرها متوسط قيمت مسكن حداكثر سه برابر يا حتي كمتر از سه برابر متوسط درآمد خانوارهاست. اما در شهرهاي ديگري مانند نيويورك و لس‌آنجلس متوسط قيمت مسكن گاه‌به 7 تا 11برابر ميزان درآمد مردم مي‌رسد.

اين تفاوت قيمت به دليل تفاوت در اعمال سياست‌هاي زمين و مسكن در ايالات مختلف است. استراليا تنها كشور دنياست كه كمترين ميزان تراكم جمعيت را دارد.

اما به دليل اينكه دولت تصميم گرفته قيمت زمين را در مناطق عمده شهري تا سطح بسيار زيادي بالا ببرد، نتيجه اين شده كه قيمت مسكن در اين كشور به صورت سرسام‌آوري بالا برود و از قدرت خريد مردم تقريبا خارج شود.

دكتر براش دولت‌ها را به مسووليت‌پذيري بيشتر در زمينه كنترل و مهار روند قيمت مسكن فراخوانده و گفته است كه دولت‌ها بايد مداخله‌‌هايي در بازار مسكن انجام دهند كه شرايط را بدتر نكند بلكه اوضاع را بهتر نمايد.

در اين گزارش بدترين بازارها از نظر قدرت خريد مردم در بازار مسكن، بازارهاي كاليفرنيا، هاوايي، سواحل شرقي آمريكا، استراليا، انگليس، نيوزيلند و استان بريتيش كلمبياي كانادا هستند. در مقايسه شهرها، بازار مسكن لس‌آنجلس وضعيت بسيار وخيم‌تري دارد. در اين شهر قيمت مسكن بيش از 5/11 برابر ميزان درآمد مردم است. در همين حال از ميان 59 بازاري كه مردم در آن قدرت خريد بالايي در حوزه مسكن دارند، 13شهر در كانادا و 46 شهر در آمريكا قرار دارد.

كارشناسان اقتصادي در اين مورد اتفاق نظر دارند كه دليل اصلي ضعيف شدن قدرت خريد مردم در بازار مسكن برنامه‌ريزي‌هاي تجويزي در اين بازار است.
اين برنامه‌ريزي‌ها شامل استراتژي‌هايي است براي مثال توسعه شهري يا رشد هوشمند كه باعث مي‌شود نسبت قيمت زمين و مسكن بر هم بخورد و هزينه‌هاي غيرقابل جبراني را به همراه بياورد. البته برنامه‌ريزان شهري و اقتصادي در كشورهايي كه قدرت خريد مسكن در آنها بسيار پايين است اين موضوع را رد مي‌كنند. آنها مي‌گويند كه افزايش تقاضا در بازار مسكن كه آن هم نتيجه تورم در بخش وام مسكن است، قيمت‌ها را افزايش داده است.

اما اگر اين ادعا درست باشد بايد قيمت مسكن در همه بازارها به صورت يكسان افزايش يابد كه چنين نشده است. اين افراد همچنين مي‌گويند كه افزايش قيمت مسكن نسبت مستقيمي با شرايط وخيم اقتصادي در كشورها دارد. اما تحليل آمار و ارقام اقتصادي كشورها اين را نشان نمي‌دهد. بعضي اقتصادهاي به سرعت در حال رشد اكنون در بخش بازار مسكن مشكل دارند.

تحقيقات نشان داده در كشورهايي مانند آمريكا كه سياست‌هاي تجويزي و برنامه‌ريزي‌هايي براي دست بردن در بازار به ويژه در بخش زمين و مسكن صورت گرفته، قيمت مسكن به شدت افزايش يافته و از توان مردم فراتر رفته است. اين قانون اقتصاد است كه كميابي باعث افزايش قيمت مي‌شود. بنابراين تعجبي ندارد كه افزايش قيمت مسكن به سياست‌هاي تجويزي كاهش زمين و افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز و توسعه ربط داشته باشد.